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ANÁLISIS DE DECRETO DE NECESIDAD Y URGENCIA N° 320/20

ANÁLISIS DE DECRETO DE NECESIDAD Y URGENCIA N° 320/20 

I ORDEN PÚBLICO (art 14) : 

Significa que lo dispuesto en este decreto es de aplicación obligatoria y no puede ser modificado por acuerdo de partes Agrupación de condiciones fundamentales de vida social instituidas en una comunidad jurídica, las cuales, por afectar centralmente a la organización de ésta, no pueden ser alteradas por la voluntad de los individuos ni, en su caso, por la aplicación de normas extranjeras (J. C. Smith). “ (https://argentina.leyderecho.org/orden-publico/

II CONTRATOS ALCANZADOS (art 9 y 11): 

SE APLICA A: 

– INMUEBLES DESTINADOS A VIVIENDA ÚNICA FAMILIAR 

– HABITACIONES DESTINADAS A VIVIENDA FAMILIAR EN PENSIONES, HOTELES Y ALOJAMIENTOS SIMILARES 

– INMUEBLES DESTINADOS A ACTIVIDADES CULTURALES Y COMUNITARIAS 

– INMUEBLES RURALES DESTINADOS A PEQUEÑAS PRODUCCIONES FAMILIARES Y AGROPECUARIAS 

– PERSONAS ADHERIDAS AL MONOTRIBUTO PARA PRESTACION DE SERVICIOS, COMERCIO O INDUSTRIA 

– INMUEBLE ALQUILADOS A PROFESIONALES AUTONOMOS PARA EL EJERCICIO DE SU PROFESIÓN 

– COMERCIALES DE MiPyMES 

– COMERCIALES A COOPERATIVAS DE TRABAJO O EMPRESAS RECUPERADAS: 

NO SE APLICA A: 

– CONTRATOS DE ARRENDAMIENTOS Y APARCERÍA RURAL DE MAYOR PRODUCCIÓN 

– CONTRATOS DE LOCACIÓN TEMPORARIOS DEL ART 1199 CCCN. 

III SUSPENSIÓN DE DESALOJOS (art 2°): 

Se suspende hasta el 30 de Septiembre de 2020 la ejecución de las sentencias judiciales, la orden de lanzamiento y la prescripción de los procesos de ejecución, cuyo objeto sea el desalojo de inmuebles alquilados con las finalidades aclaradas más arriba, siempre que la causa de juicio sea la falta de pago y el locatario (continuadores, sucesores, sublocatarios) continúen en la tenencia del inmueble. 

NOTA: Si la mediación previa fracasa, los desalojos pueden tramitarse, motivados en las diversas causales, pero se suspende la ejecución de la sentencia (lanzamiento) hasta el 30/09/20 

IV PRÓRROGA DE LOS CONTRATOS CON ACUERDO DEL LOCATARIO (art 3°): 

Se prorrogan automáticamente hasta el 30 de SEPTIEMBRE de 2020 todos los contratos

  1. a) vencidos desde el 20 de Marzo y que el Locatario aun se encuentre en la tenencia del inmueble; 
  2. b) cuyo vencimiento opere antes del 30 de Septiembre de 2020; 

La prórroga tambien regirá para las locaciones concluídas comprendidas en el art. 1218 del Código Civil y Comercial. 

El Locatario podrá optar por mantener la fecha de vencimiento pactada o prorrogar dicho plazo por un término menor al 30 de septiembre. En tal caso deberá notificar en forma fehaciente al Locador por lo menos con QUINCE (15) días de anticipación a la fecha de vencimiento pactada (si fuere posible). 

V CONTINUIDAD DE LA FIANZA (art 5° y 3° in fine): 

La garantía o fianza del contrato se mantendrá vigente por el plazo de prórroga y como máximo hasta el 30/9/20, por lo que la extensión del plazo contractual, implica también la prórroga, por el mismo período de las obligaciones del fiador, sin necesidad de su consentimiento expreso. 

VI CONGELAMIENTO DE PRECIOS DE ALQUILERES (art 4°)

Se congela el precio de la locación hasta el 30 de Septiembre de 2020. Por este período, es decir de Abril a Septiembre de 2020 se abonará mensualmente el precio de la locación vigente al mes de Marzo 2020

Esta medida se aplica tanto para contratos vigentes como para los que ya están vencidos o por vencer. Quiere decir que si el canon tiene un incremento pactado durante estos meses, el cobro esa diferencia de precio e incremento quedará diferido hasta Octubre en adelante y podrá ser pagado (sin aplicarse intereses) de forma prorrateada en no menos de 3 cuotas y hasta en 6 cuotas, a partir de Octubre. Sin embargo, el decreto no determina quien decide si el diferimiento se hará en 3, 4, 5 o 6 cuotas, por lo que entendemos que debe mediar acuerdo de partes. 

Si el contrato vence o ya venció y debe acordarse una prórroga, el precio podrá ser acordado con un incremento, pero solo podrá cobrarse el importe vigente en Marzo y diferir el cobro del incremento como se explicó en el punto anterior. 

Pero NO se congelan otros conceptos asumidos por el locatario, tales como expensas, impuestos, tasas, servicios, que se rigen por lo acordado por las partes. 

VII DEUDAS POR DIFERENCIA DE PRECIO (art 6°) o POR FALTA DE PAGO (art 7°) 

  1. DEUDA POR DIFERENCIA DE PRECIO MARZO/SEPTIEMBRE: 

Toda diferencia entre el valor pactado o a pactar y el valor congelado a Marzo, deberá será abonada por la parte locataria en no menos de TRES (3) cuotas y como máximo SEIS (6), mensuales, iguales y consecutivas, con vencimiento la primera de ellas junto al canon locativo de Octubre y siguientes (aunque el contrato haya vencido). NO SE APLICARAN INTERESES de ningún tipo. Salvo una forma de pago más beneficiosa al locatario. 

  1. DEUDAS QUE PUDIEREN ORIGINARSE ENTRE EL 31/03 HASTA EL 30/9 POR FALTA DE PAGO, PAGOS PARCIALES O PAGO FUERA DE PLAZO DE CADA UNO DE LOS MESES: 

Se aplica lo mismo que en punto anterior pero en este caso SI podrán aplicarse INTERESES COMPENSATORIOS, con un TOPE (no podrán exceder la tasa de interés para plazos fijos en pesos a TREINTA (30) días, que paga el Banco de la Nación Argentina). No podrán aplicarse intereses punitorios ni moratorios, ni ninguna otra penalidad. 

  1. EN AMBOS CASOS NO INCLUYE canones o deudas anteriores al 30/3 ni posteriores al 30/09. 

VIII BANCARIZACIÓN (art 8°): 

Antes del 18/4 la parte locadora deberá comunicar a la parte locataria los datos necesarios para que esta pueda, si así lo quisiera, realizar transferencias bancarias o depósitos por cajero automático para efectuar los pagos a los que esté obligada. 

COMENTARIO: Nada indica la prohibición a las partes de realizar los pagos/cobros del cánon locativo en efectivo u otros medios, el inconvenientes que se presenta es cómo realizarlo sin violar la restricción de circular. 

IX LOCADOR EN ESTADO DE VULNERABILIDAD ECONÓMICA – CAUSAL DE EXCEPCIÓN (art 10): 

Este artículo contempla la situación de la parte locadora en estado de vulnerabilidad, que necesita del cobro del canon locativo para cubrir sus necesidades básicas o las de su grupo familiar primario conviviente, extremo que la ley exige deberá ser probado en debida forma. 

COMENTARIO: Esta excepción se refiere a los incrementos pautados que NO serán congelados , en este caso si el locatario manifestara negativa o problemas para realizar el pago, y siendo este de vital importancia para el sustento del locador, nuestra intermediación como Corredores Inmobiliarios será muy necesaria para llegar a acuerdos justos y equitativos, aplicando principalmente la teoría del esfuerzo compartido y la buena fe contractual. 

X MEDIACIÓN OBLIGATORIA (art 12): 

Con el fin de evitar dispendios jurisdiccionales, se contempla la mediación obligatoria previa al proceso judicial, para las controversias que pudiere suscitar la aplicación del presente decreto. Invitando a las Provincias y a la CIUDAD AUTÓNOMA DE BUENOS AIRES a establecer para estos casos la mediación previa y obligatoria, en forma gratuita o a muy bajo costo. 

INSTITUCIONES MIEMBROS DE LA FEDERACIÓN INMOBILIARIA DE LA REPUBLICA ARGENTINA 

  1. COLEGIO DE CORREDORES INMOBILIARIOS DE TUCUMÁN 2. COLEGIO DE CORREDORES PÚBLICOS INMOBILIARIOS DE SANTIAGO DEL ESTERO 
  2. COLEGIO DE CORREDORES INMOBILIARIOS DEL CHACO 4. COLEGIO DE CORREDORES PÚBLICOS INMOBILIARIOS DE SAN JUAN 5. COLEGIO DE CORREDORES INMOBILIARIOS DE SANTA FE 6. COELGIO DE CORREDORES INMOBILIARIOS DE SALTA 7. COLEGIO DE CORREDORES INMOBILAIRIOS DE CHUBUT 8. COLEGIO DE CORREDORES INMOBILIARIOS DE MISIONES 9. CÁMARA INMOBILIARIA DE MENDOZA 10. CÁMARA DE EMPRESAS INMOBILIARIAS DE ROSARIO (CADEIROS) 11. CÁMARA DE EMPRESAS Y CORREDORES INMOBILIARIOS DE SANTA FE 12. CÁMARA INMOBILIARIA DE SANTA FE 13. CÁMARA INMOBILIARIA DE RAFAELA 14. CÁMARA INMOBILLIARIA DE MISIONES 15. CORPORACIÓN DE EMPRESAS INMOBILIARIAS DE ROSARIO (CEIR) 16. CÁMARA INMOBILIARIA DE SALTA 17. CÁMARA INMOBILIARIA DE BUENOS AIRES 18. CENTRO DE CORREDORES INMOBILIARIOS DE CORDOBA 19. CÁMARA INMOBILIARIA DE LA RIOJA 20. CÁMARA INMOBILIARIA DE CORRIENTES 21. CÁMARA INMOBILIARIA DE JUJUY 22. CÁMARA INMOBILIARIA DE PUERTO MADRYN 23. CÁMARA INMOBILIARIA DE CATAMARCA 

  

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